Freno en la vivienda de segunda mano: ¿ha pinchado la burbuja?

La vivienda de segunda mano empieza a tocar techo. Tras un 2022 prácticamente histórico, las operaciones de compraventa de este tipo de casas empieza a moderarse, contagiada por la desaceleración del mercado inmobiliario general, en un entorno en el que las hipotecas son más caras y la inflación ha dado al traste con el presupuesto que hasta hace poco manejaban los futuros compradores.

Es cierto que las estadísticas reflejan que la vivienda usada se mantiene como la principal opción de compra, engordando su brecha con las casas a estrenar, que son las que verdaderamente están lastrando al sector con caídas mucho más pronunciadas. Pero el descenso del número de operaciones evidencia que el pinchazo en este segmento ha comenzado.

En concreto, de las 55.778 operaciones de compraventa registradas en el mes de marzo según los últimos datos adelantados del INE, 45.309 correspondieron a viviendas de segunda mano. Son un 81,2% del total si se compara con las 10.469 de obra nueva registradas (que representan un 18%). Pero son 2.532 menos que las firmadas en el mismo mes del año anterior, cuando se vendieron 47.841 casas de segunda mano. Es el segundo mes consecutivo de caída interanual.

Las cifras en el conjunto del primer trimestre también evidencian el parón. La compraventa de viviendas cayó un 2,1%, con descensos del 1,6% para la usada y del 3,9% en las nuevas. Es decir, la rigidez de la demanda que desde hace meses se observaba de una manera más intensa en la vivienda a estrenar –donde también ha influido mucho la escasez de oferta– ha empezado a trasladarse a la de segunda mano.

Para hacerse una idea de cómo ha evolucionado el mercado, en marzo de 2007, justo antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, se vendieron 43.620 casas usadas. En aquel momento, apenas representaban un 58% del total, frente al 41% de la nueva. Así que la brecha entre ambos modelos se ha ensanchado de forma muy notable en estos años.

Territorialmente, Andalucía, Valencia y Cataluña lideraron la tabla de compras en términos absolutos en marzo, con más de 11.300 operaciones en la primera y en torno a las 9.000 en los otros dos. En la parte más baja se situaron La Rioja y Navarra, donde apenas se registraron 437 y 572 transacciones, respectivamente.

Sólo hay cinco comunidades donde se han vendido más viviendas que hace un año: Canarias, Asturias, Valencia, Extremadura y La Rioja, destacando las caídas del 29,1% de Navarra y del 26,8% de Baleares.

Por tipo de vivienda, y pese a los descensos registrados, la usada sigue siendo la opción favorita en la mayoría de provincias, como se observa en el gráfico, comportándose mejor la vivienda nueva (porque cae menos o incluso experimenta alguna subida) en menos de una veintena.

Si se toman como referencia la comparativa de marzo de 2022 a marzo de 2023, también se observa cierta resistencia del mercado en algunas regiones. En Ávila, por ejemplo, el número de operaciones subió un 60%, repartiéndose el pastel entre la vivienda usada (+67,5%) y la nueva (+38,9%). También destaca la subida de Albacete o de Teruel. Pero son la excepción que confirman la regla en una espiral descendente en el número de compraventas.

Sin duda, es una cuestión de precios, con una subida del 7,4% en 2022. La vivienda nueva se disparó un 7,9%, al mayor ritmo desde 2007, mientras que la de segunda mano lo hizo de media en un 7,3% de media, su mayor alza en 15 años.

Pero también hay mucho del encarecimiento de la financiación, con la reciente subida del euríbor que ha disparado el precio de las nuevas hipotecas en el mercado. Además, los bancos son cada vez más exigentes a la hora de conceder préstamos, conscientes de que el entorno inflacionista ha puesto patas arriba los presupuestos familiares.

Según el Banco de España, para comprar una casa ya se necesitan casi ocho años de salario bruto. Y la compra ya se come el 36% de los ingresos de los españoles, el mayor porcentaje desde 2012.

Con este telón de fondo, y después de haber mantenido a raya la morosidad tras la pandemia, las entidades no quieren ni una sola señal de impago futuro. Así que es previsible que el grifo del crédito continúe estrechándose para limitar el acceso a una vivienda -bien sea nueva o de segunda mano- a los mejores perfiles del mercado.

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